Beim Immobilienkauf über Gesellschaftsanteile (sog. Share Deals) können Käufer bislang die Grunderwerbsteuer sparen. Eine solche Umgehung der Grunderwerbsteuer soll durch die Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes künftig schwieriger werden.

Der Gesetzentwurf zur Reformierung des Grunderwerbsteuerrechts im Bereich der Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften hat am 14.4.2021 den Finanzausschuss des Bundestages passiert. Mit der Zustimmung von Bundestag und Bundesrat könnte das Gesetz zum 1. Juli 2021 in Kraft treten und ohne Rückwirkung für Transaktionen ab dem 1. Juli 2021 im Wesentlichen folgende Maßnahmen beinhalten:

Absenkung der Beteiligungsschwellen von 95% auf 90%

Nach der neuen Regelung des § 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG löst die unmittelbare oder mittelbare Übertragung von Anteilen an Gesellschaften, mit welcher aus wirtschaftlicher Sicht auch ein Grundstück übertragen wird, unter bestimmten Umständen Grunderwerbsteuer aus. Bisher ist der Tatbestand an die Beteiligungshöhe von 95% geknüpft. Mit der Neuregelung soll die Beteiligungshöhe auf 90% gesenkt werden. Ferner soll diese Regelung bei allen Anteilsübertragungen und vergleichbaren Transaktionen (z.B. Umwandlungen) gelten.

Verlängerung der Haltefristen von fünf auf zehn Jahre

Änderungen des Gesellschafterbestandes sollen künftig die Grunderwerbsteuer schon dann auslösen, wenn diese innerhalb eines Zeitraums von zehn anstatt bisher fünf Jahren erfolgen. unabhängig davon, ob der Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle erreicht hat oder nicht.

Einführung des grunderwerbsteuerschädlichen Gesellschafterwechsels auch bei Grundbesitzkapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG)

Das Gesetz sieht auch die Einführung eines neuen Ergänzungstatbestandes in § 1 Abs. 2b GrEStG vor. Danach ist nun auch bei Kapitalgesellschaften nicht nur die Anteilsvereinigung in einer Hand zu mind. 90%, sondern auch die bloße Anteilsübertragung von mind. 90% steuerbar. Grunderwerbsteuer auslösend sind daher schon die unmittelbaren und mittelbaren Veränderungen im Gesellschafterbestand der Kapitalgesellschaft in Höhe von mindestens 90% innerhalb eines 10-Jahres-Zeitraums, ohne dass ein einzelner Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungshöhe überschreiten muss.

Folglich wird jede grundbesitzende Kapitalgesellschaft künftig die Entwicklung ihrer Anteilseignerstruktur dokumentieren müssen, um eine grunderwerbsteuerbare Änderung der Anteilseignerstruktur anzeigen zu können.

Einführung einer Börsenklausel, die Anteilsübertragungen bei bestimmten börsennotierten Gesellschaften von den Regelungen ausnimmt (§ 1 Abs. 2c GrEStG)

Der neue § 1 Abs. 2b GrEStG wird aber durch die Einführung einer transaktionsbezogenen Börsenklausel entschärft. Der Gesetzesentwurf erkennt, dass es für börsennotierte Gesellschaften grundsätzlich schwer nachvollziehbar sein dürfte, welche Bewegungen im Gesellschafterbestand erfolgt sind. Anteilsübertragungen an der Börse sollen daher zu keiner Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2b GrEStG führen.

Fazit

Die geplanten Änderungen hätten Auswirkungen auf eine Vielzahl von laufenden und zukünftigen Unternehmenstransaktionen im Mittelstand.

Für laufende oder künftige Transaktionen mit Grundbesitz im Gesellschaftsbestand ist daher kurzfristig zu prüfen, ob Vertragsschluss und dinglicher Anteilsübergang noch vor dem 01.07.2021 umsetzbar sind, um die Anwendung des alten Rechts zu erhalten. Bei geplanten 100%-Erwerben an Immobilien-Kapitalgesellschaften sollte überlegt werden, den Vertragsschluss auf einen Zeitpunkt nach dem 01.07.2021 zu legen, um wiederum die Transaktion nach neuem Recht zu vollziehen.